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08.06.2022 | 05:45

Diversifikation bei Immobilien-Blase – Corestate Capital Holding, Hong Lai Huat, Vonovia Aktie

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Bildquelle: pixabay.com

Durch die Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank seit 2014 ist nicht nur der deutsche Immobilienmarkt, sondern auch die anderen westeuropäischen Immobiliensektoren heiß gelaufen. Doch die Zinswende durch anziehende Inflationskennzahlen ist bereits seit letztem Jahr (2021) längst in Bewegung gesetzt worden. Zu einer Zeit, als die EZB und Christine Lagarde noch von einer vorübergehenden Inflation sprachen. Nun rentieren 10-jährige deutsche Anleihen wieder bei 1,3% p.a. und damit auf einem Niveau, das zuletzt 2014 gesehen worden ist. Für die europäischen Immobilieninvestoren heißt das Helm aufsetzen, denn die Einschläge kommen nun immer schneller und näher.

Lesezeit: ca. 4 Minuten. Autor: Stefan Bode
ISIN: CORESTATE CAPITAL HLDG | LU1296758029 , HONG LAI HUAT GROUP LIMITED | SG1EE1000009 , VONOVIA SE NA O.N. | DE000A1ML7J1


 

Totalverlustrisiko bei Corestate Capital?

Nachdem die Geschäftsführung von der Corestate Capital Holding Anfang Mai die Quartalszahlen vermeldet hatte, nahm der Kursrutsch bei der Aktie noch einmal richtig Fahrt auf. Der Umsatz im ersten Quartal 2022 sank von 2021 zu 2022 von 30,2 Mio. EUR auf 29,7 Mio. EUR und der Verlust stieg von 7,0 Mio. EUR auf 7,6 Mio. EUR an. Auf eine Prognose für das Gesamtjahr wurde wegen diverser Unsicherheiten verzichtet und damit die alten Planentwicklungszahlen kassiert. Die Aktie stürzte infolgedessen von 8,3 EUR auf nun nur noch 1,70 EUR. Vom 2017er Hoch bei 57,02 EUR ist das ein Absturz von über 97%. Allein seit Anfang Mai bis zum 08. Juni 2022 ging es innerhalb von fünf Wochen um 81% abwärts.

Die Zukunft des Unternehmens ist damit mehr als ungewiss, zumal im November eine Anleihe über 200 Mio. EUR fällig wird und im April 2023 weitere 300 Mio. EUR zurückgezahlt oder umfinanziert werden müssen. Die November-Anleihe notiert derzeit nur noch bei 34% und die April-Anleihe gar nur noch bei 21,5%. Wenn der Markt die Anleihen schon so schlecht bepreist, dürfte für die Eigenkapitalseite als Aktionär wohl nicht mehr viel zu holen sein. Solange eine Refinanzierung nicht in Sicht ist, sollte die Aktie gemieden werden, zumal auch der pot. Käufer des Einkaufszentrums in Gießen abgesprungen ist. Abgeschlossen werden konnte aber der Verkauf des Kontorhauses am Wall in Bremen mit 86 Wohneinheiten an Union Investment. Spannend dürfte daher in der vorherrschenden Gemengelage die Hauptversammlung am 28.06.2022 werden.

Hong Lai Huat – Besser diversifiziert

Signifikant besser aufgestellt auf einem noch stark wachsenden Immobilienmarkt ist das Immobilienunternehmen Hong Lai Huat Group (WKN: A2JL8Q ISIN: SG1EE1000009 Ticker: 0QO). Das im Stadt-Staat Singapur ansässige Unternehmen ist innerhalb von 33 Jahren zu einem der bekanntesten Bauträger der Region geworden. Dabei hat das Unternehmen prestigeträchtige Bauten für die öffentliche Hand wie auch Gewerbe- und Industriegebäude für Immobiliengesellschaften und Investoren in Singapur entwickelt. Nun konnte letzte Monat auch wieder eine Erfolgsmeldung berichtet werden. Dieses Mal kam die Meldung aus Kambodscha zu dem bereits 2020 fertig gestellten Projekt D’Seaview. Dieses Riesenprojekt befindet sich in der bei Touristen beliebten Küstenstadt Sihanoukville in gleichnamiger Provinz. Die 737 Wohneinheiten und 67 Gewerbeeinheiten befinden sich auf einen 9.818 qm großen Areal.

Dieses hatte Hong Lai Huat schon zu 85% an Investoren veräußert und bisher 15% im Bestand gehalten nun. Für einen Teil dieses Paketes interessiert sich Fabi Capital und hat mit Hong Lai Huat einen Vertrag über 10x 5 Mio. USD abgeschlossen. Fabi Capital ist dabei auf Non-Fungible Token (NFT) spezialisiert und will die physischen Immobilienanteile via NFT in die digitale Welt transferieren und damit Internationalen Investoren zum Kauf anbieten. Die Bewirtschaftung der entsprechenden Wohneinheiten übernimmt dabei Fabi Capital und schüttet nach Abzug der Kosten den Investoren ihren Ertrag als FA Coin aus. Ein spannender Ansatz, der mit Sicherheit bei asiatischen Investoren auch aus dem Kryptosegment auf eine gute Resonanz stoßen dürfte. Die anstehenden Verkäufe spülen jedenfalls Liquidität in die Kasse von Hong Lai Huat, deren Marktkapitalisierung im Moment bei nur 46,6 Mio SGD (Singapur Dollar) bzw. 31,6 Mio. EUR steht. Das dürfte der Aktie in den kommenden Monaten Auftrieb geben.

Vonovia – Mieterhöhung wegen Inflation?

Trotz einer hervorragenden Beurteilung im Nachhaltigkeitsranking der Ratingagentur Standard & Poor Global kommt das deutsche Immobilienunternehmen Vonovia (WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Ticker: VNA) nicht aus den negativen Schlagzeilen. Das gerne als Hassobjekt von Politik und Medien erwähnte Unternehmen, kündigte letzte Woche über Vorstandschef Rolf Buch bei einem Interview mit dem Handelsblatt eine Mieterhöhung an. Konkret sagte er: "Wenn die Inflation dauerhaft bei 4% liegt, müssen auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen. … Wir können nicht so tun, als wenn die Inflation an den Mieten vorbeigeht. Das wird nicht klappen."

Darauf kam sofort Bestürzung aus vielen Teilen der Gesellschaft und auch der Berliner Mieterverein zählte dazu. "Für eine 1:1-Übersetzung der Inflationsrate in Mieterhöhungen gibt es weder einen wirtschaftlichen Grund noch eine mietrechtliche Zulässigkeit in der weit überwiegenden Zahl der Mietverhältnisse", erklärte Mietervereins-Geschäftsführer Reiner Wild. "Wenn Butter gegenüber dem Vorjahr um 27% im Preis gestiegen ist, werden die Gewerkschaften auch keine 27-prozentige Lohnerhöhung fordern." Dem setzte der mietenpolitische Sprecher der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Niklas Schenker, noch einen drauf. Er sagte: "An der Vergesellschaftung der großen privaten Wohnungsunternehmen führt kein Weg vorbei". Genau solche Äußerungen verunsichern die internationalen Anleger seit zwei Jahren und lassen der Aktienkurs immer weiter abrutschen. Im Moment notiert der Kurs nur noch bei 35,92 EUR und damit 39% tiefer als noch vor zwei Jahren. Für Investoren wird das politische Umfeld in Deutschland immer unattraktiver. Auch die Drohung der Enteignung von Vonovia ist nicht neu und wurde bereits bei russischen Staatsvermögen durch Einfrieren des Zugriffsrechtes umgesetzt. Dies könnte auch bei Vonovia in den kommenden Jahren drohen.


Dem heißgelaufenen deutschen Immobilienmarkt droht durch steigende Zinsen eine schnellere Abkühlung als vielen Immobilienbesitzern und Immobilienunternehmen lieb sein dürfte. Dass der Markt diese Entwicklung vorweg nimmt, zeigt der Aktienkurs von Vonovia sehr gut. Gleichwohl bieten Immobilien-Aktien aus Fernost wie Hong Lai Huat eine mögliche Alternative für Investoren, zumal die dortigen Märkte noch durch Bevölkerungswachstum weiter zulegen und die Preisentwicklung noch viel Luft nach oben lässt.


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Europäische Aktiengesellschaften werden durch zunehmende staatliche Eingriffe und stetig wachsende Kriegsrethorik von Medien und Politik immer mehr von internationalen Investoren gemieden. Dies führte bereits zu einem massiven Kapitalabzug aus Europa. Der EURO wertet deswegen immer schneller ab und seit Januar 2021 fiel der EURO gegenüber dem US-Dollar in 15 Monaten von 1,235 auf 1,054 zum 02. Mai 2022. Eine Abwertung des EUR zum USD von 14,65% in einer so kurzen Zeit. Doch wer dagegen auf Auslandsaktien gesetzt hat, kann von dieser Abwertung sogar profitieren und damit Währungsgewinne einfahren.

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Lange Zeit galten in Zeiten sinkender Zinsen die Immobilienmärkte als sichere Geldanlage in Europa. Doch mit anziehender Teuerung ändern die Notenbanken ihre Einstellung zur Liquiditätsüberflutung der Märkte. Das Geld der Anleger schwappt langsam aber immer stärker auf die Rohstoffmärkte über und die Düngemittelkrise zeigt, wie stark die Abhängigkeit dieses Marktes von den starken Preissteigerungen des Erdgases ist. Der Ukrainekrieg verstärkt diesen Effekt sogar noch, weil die beiden größten und günstigsten Anbieter aus Weißrussland und Russland seit drei Wochen sanktioniert werden.

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Dass die Immobilienmärkte in Deutschland heiß gelaufen sind, ist nicht neu und die Bundesbank mahnt schon lange vor der Blasenbildung in Ballungsgebieten wie München oder Berlin. Die Überbewertung liegt dabei mindestens bei 10 bis 30% und die mittelfristige Gefahr von steigenden Zinssätzen wird leichtfertig unterschätzt. Doch was jetzt die grün-rot-gelbe Bundesregierung und der Klimaschutzminister Robert Habeck beschlossen haben, ist ein Hammer-Schock! Das klimaneutrale Bauen nach dem Effizienzhaus 55 Standard (EH55) wurde von heute auf morgen ersatzlos gestoppt, weil zu viele Anträge vor dem Auslaufen eingetroffen sind. Solch willkürliche Spontan-Entscheidungen ist man in Zeiten von Corona nun seit zwei Jahren schon „fast gewohnt“, aber Unverlässlichkeit für die Bauwirtschaft hat eine erhebliche wirtschaftliche Dimension.

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